Alcance de una Inspección Técnica de Edificios (ITE)
— 21 mayo, 2014 473En este artículo haremos una somera descripción de los trabajos a realizar en una Inspección Técnica de Edificios, sin tener en cuenta una zona concreta; pues las exigencias y alcance de su desarrollo viene determinado por la regulación de cada comunidad autónoma y municipio donde se lleve a cabo.
Para ello, en la siguiente relación detallada, se resumen los puntos que considero pueden ser más relevantes.
Antes de nada, será necesario proceder a redactar un contrato por el cual se otorgue al técnico el permiso necesario para el acceso a las dependencias que sean objeto de la inspección, así como a la realización de posibles catas, pruebas de carga, ensayos sobre muestras extraídas.
Identificación del edificio
En cuanto a sus datos físicos y jurídicos,
- Localización
- Población
- Dirección
- Referencia catastral
- Datos de registro
- Identificación de la propiedad: representante legal.
Descripción del edificio
En cuanto a la información que puede ser relevante y que podemos extraer de los Archivos Municipales, Colegios Profesionales, vecinos…
- Edad
- Características
- Proceso constructivo
- Usos, actuales y anteriores
- Reformas
- Incendios
- Derribos
Situación urbanística
Clasificar la edificación con relación al planeamiento urbanístico; determinando si está dentro de una zona protegida, catalogada, fuera de ordenación, Área de Reforma Integral…
Composición constructiva
La composición constructiva del edificio objeto de la inspección técnica:
- Superficie de la parcela donde se ubica
- Número de plantas
- Superficie edificada por plantas; bajo y sobre rasante
- Definición de usos: garajes, oficinas, trasteros, viviendas, locales comerciales u otros usos
- Descripción de elementos comunes: medianerías, vigas pasantes, garajes compartidos, instalaciones.
Su composición constructiva, con información sobre el estado en el que se encuentran los diferentes elementos del sistema constructivo:
- Cimentación (superficial o profunda), muros de contención, soleras
- Estructuras, definición y tipo
- Fachada: tipo, composición y orientación, elementos colgantes (carteles, equipos), voladizos
- Patios interiores
- Cubierta: identificación, sistema (plana, inclinada, invertida, transitable), componentes (teja cerámica, hormigón, pizarra, chapas fibrocemento), elementos (chimeneas, casetones), sistemas con anclajes (pararrayos, antenas)
- Instalaciones: acometidas, arquetas, albañales, equipos de aire acondicionado, abastecimiento y saneamiento, gas, climatización (estabilidad de las máquinas, soportes), contadores, equipos de presión, depósitos, ascensores (comprobación revisiones), electricidad.
- En algunos casos, según ordenanzas, acabados interiores y exteriores, ficha energética.
Revisión general de elementos comunes, incluso privativos, si se tiene constancia de una instalación deficiente.
Análisis organoléptico
- Deformaciones estructurales
- Grietas
- Decoloraciones y desconchones
- Movimientos del edificio
- Aplacados con grapas en mal estado
- Corrientes de aire
- Roedores
- Xilófagos, hongos
- Chasquidos
- Humedades y condensaciones
- Fugas de gas
- Falta de estanqueidad en la red de tuberías de desagüe
- Elementos sueltos o huecos, falta de fijación
Por supuesto, cada edificio presentará sus peculiaridades propias, que será necesario reseñar.
Informe
Todo esto se complementará con una documentación gráfica y, en su caso, una valoración y alcance de los daños. Para llevar a cabo estas labores, precisaremos utilizar un equipo que, para un caso normal, constará de: indumentaria adecuada, carpeta de notas, cámara fotográfica, metro, cinta, nivel, plomada, fisurómetro, humedímetro, brújula, esclerómetro, cámara termográfica, linterna, punzón…
Además, también es probable la intervención de: laboratorios, trabajos en vertical, Organismos de Control Autorizado, plataformas elevadoras…