Mantenimiento

Gestión del mantenimiento en las instalaciones

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El titular o usuario de la instalación es el responsable del cumplimiento del RITE desde su recepción provisional en lo que se refiere al uso y mantenimiento. Esto implica que es éste el que  debe:

  • Encargar a una empresa mantenedora autorizada para la realización del mantenimiento.
  • De que realicen las inspecciones obligatorias
  • La conservación de la documentación de todas las actuaciones, ya sean de mantenimiento, reparación, reforma o inspecciones realizadas en la instalación térmica o sus equipos, consignándolas en el Libro del Edificio, cuando el mismo exista

El mantenimiento de las instalaciones se realizará atendiendo a:

a) Instalaciones térmicas con potencia térmica nominal total instalada en generación de calor o frío igual o superior a 5 kW e inferior o igual a 70 kW: Estas instalaciones se mantendrán por una empresa mantenedora, que debe realizar su mantenimiento de acuerdo con las instrucciones contenidas en el «Manual de Uso y Mantenimiento».

b) Instalaciones térmicas con potencia térmica nominal total instalada en generación de calor o frío mayor que 70 kW: Estas instalaciones se mantendrán por una empresa mantenedora con la que el titular de la instalación térmica debe suscribir un contrato de mantenimiento, realizando su mantenimiento de acuerdo con las instrucciones contenidas en el «Manual de Uso y Mantenimiento».

c) Instalaciones térmicas cuya potencia térmica nominal total instalada sea mayor que 5.000 kW en calor y/o 1.000 kW en frío, así como las instalaciones de calefacción o refrigeración solar cuya potencia térmica sea mayor que 400 kW: Estas instalaciones se mantendrán por una empresa mantenedora con la que el titular debe suscribir un contrato de mantenimiento. El mantenimiento debe realizarse bajo la dirección de un técnico titulado competente con funciones de director de mantenimiento, ya pertenezca a la propiedad del edificio o a la plantilla de la empresa mantenedora.

Anualmente, en aquellos casos en que sea obligatorio suscribir contrato de mantenimiento la empresa mantenedora y el director de mantenimiento, cuando la participación de este último sea preceptiva, suscribirán el certificado de mantenimiento, que será enviado, si así se determina, al órgano competente de la Comunidad autónoma, quedando una copia del mismo en posesión del titular de la instalación, quien lo incorporara al Libro del Edificio cuando este exista. La validez del certificado de mantenimiento expedido será como máximo de un año.

La empresa mantenedora asesorará al titular, recomendando mejoras o modificaciones de la instalación así como en su uso y funcionamiento que redunden en una mayor eficiencia energética.

Además, en instalaciones de potencia térmica nominal mayor que 70 kW, la empresa mantenedora realizará un seguimiento de la evolución del consumo de energía y de agua de la instalación térmica periódicamente, con el fin de poder detectar posibles desviaciones y tomar las medidas correctoras oportunas. Esta información se conservará por un plazo de, al menos, cinco años.

PLAN DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO (PMP)

La instrucción técnica IT3 del RITE establece también  la obligatoriedad de diseñar programas específicos de mantenimiento de las instalaciones térmicas de los edificios, que deberán contener la programación de las tareas necesarias, así como los procedimientos de documentación y archivo de todas las actuaciones preventivas y de reparación que tengan lugar en cada instalación concreta. Los programas de mantenimiento, así como los registros previstos en ellos, permitirán que terceros puedan comprobar que se mantienen las prestaciones previstas en cada instalación.

El diseño de estos programas y sus respectivos procedimientos de compilación y control de la información generada será responsabilidad de las empresas de mantenimiento autorizadas a las que se encomiende el servicio de cada instalación, mediante la suscripción del correspondiente contrato con los titulares y usuarios y de los directores técnicos de mantenimiento, cuando sea preceptivo.

La puesta en práctica de cualquier modalidad de mantenimiento se basa en la aplicación sistemática de métodos y procedimientos predefinidos en un Plan, por ello, para la definición de un PMP, nuestra primera recomendación es seguir también un procedimiento:

  1. Recopilación de información técnica

La documentación técnica de la instalación es, prácticamente, el único medio para conocer sus particularidades de diseño

También es imprescindible, de cara al establecimiento de criterios de gestión económica y, sobre todo, energética, disponer de la información suficiente sobre los procedimientos de actuación y sobre las lógicas de con-trol que se hayan previsto en el proyecto de la instalación, como única vía para conseguir en la práctica los objetivos de eficiencia proyectados.

  1. Inventario de instalaciones

Una vez analizada la documentación técnica disponible sobre la instalación o instalaciones para las que se está preparando un PMP y localizados e identificados físicamente los componentes de cada instalación mediante las visitas necesarias, el paso siguiente será confeccionar el inventario específico de elementos y componentes sujetos a mantenimiento.

  1. Cumplimentación de fichas técnicas

De forma paralela y simultánea a la confección del inventario de instalaciones, o bien inmediatamente a continuación de la terminación del mismo, los técnicos gestores del mantenimiento deberán llevar a cabo la confección y cumplimentación de fichas técnicas específicas de cada elemento y equipo componente de las instalaciones cuyo PMP se está definiendo.

  • Instrucciones de seguridad

En el caso de instalaciones de potencia térmica nominal mayor que 70 kW estas instrucciones deben estar claramente visibles antes del acceso y en el interior de salas de máquinas, locales técnicos y junto a aparatos y equipos, con absoluta prioridad sobre el resto de instrucciones y deben hacer referencia, entre otros, a los siguientes aspectos de la instalación: parada de los equipos antes de una intervención; desconexión de la corriente eléctrica antes de intervenir en un equipo; colocación de advertencias antes de intervenir en un equipo, indicaciones de seguridad para distintas presiones, temperaturas, intensidades eléctricas, etc.; cierre de válvulas antes de abrir un circuito hidráulico; etc.

  • Instrucciones de manejo y maniobra

En el caso de instalaciones de potencia térmica nominal mayor que 70 kW estas instrucciones deben estar situadas en lugar visible de la sala de máquinas y locales técnicos y deben hacer referencia, entre otros, a los siguientes aspectos de la instalación: secuencia de arranque de bombas de circulación; limitación de puntas de potencia eléctrica, evitando poner en marcha simultáneamente varios motores a plena carga; utilización del sistema de enfriamiento gratuito en régimen de verano y de invierno.

  • Instrucciones de funcionamiento

En el caso de instalaciones de potencia térmica nominal mayor que 70 kW comprenderá los siguientes aspectos:

  1. a) Horario de puesta en marcha y parada de la instalación;
  2. b) Orden de puesta en marcha y parada de los equipos;
  3. c) Programa de modificación del régimen de funcionamiento;
  4. d) Programa de paradas intermedias del conjunto o de parte de equipos;
  5. e) Programa y régimen especial para los fines de semana y para condiciones especiales de uso del edificio o de condiciones exteriores excepcionales
  6. Selección de gamas o protocolos

A partir del conocimiento exhaustivo de las características de los elementos y equipos, componentes de cada instalación concreta, y, una vez catalogados por familias o grupos y cumplimentadas sus correspondientes fichas, se podrán establecer las gamas o protocolos de revisiones específicas de mantenimiento preventivo, que se deberán aplicar inicialmente a cada equipo o conjunto.  Se puede consultar también la norma UNE-EN 13306 para la terminología del mantenimiento, aunque también el manual comprenda términos y definiciones relativos al mantenimiento.

  1. Adaptación de intervenciones y frecuencias

Es previsible que en una instalación real y concreta no se utilicen algunos de los elementos considerados protocolos, o que existan elementos complementarios que no se hayan  recogido en dichas gama. La confección del PMP específico deberá tomarse como guía, seleccionando  y adaptar las tareas y sus frecuencias a las necesidades y particularidades de la instalación objeto del mantenimiento  preventivo.

La frecuencia de las intervenciones depende solamente de la función del equipo; disminuir las intervenciones comporta el riesgo de provocar averías, mientras que aumentar su frecuencia significa aumentar los gastos sin provecho alguno.

  1. Planteamiento del servicio

Para considerar el PMP completo, no sólo debe contener datos y criterios técnicos de mantenimiento sino también todos los conceptos económicos y de gestión que permitan llevar a cabo un servicio eficiente y una correcta explotación de las instalaciones.  Para conseguir estos objetivos los encargados de dicho plan deberán continuar su labor hasta completar la especificación de los detalles que indican a continuación:

  • Determinación de los tiempos de intervención
  • Organización de los recursos técnicos y humanos
  • Documentación complementaria
  1. Perfeccionamiento de planes y protocolos

Todo plan de mantenimiento debe considerarse como un “ente vivo”. En consecuencia será responsabilidad de los mantenedores la cumplimentación y actualización de los planes a partir del registro del PMP de todas las actuaciones tanto preventivas como correctivas que se vayan efectuando.

Se deberá incorporar la PMP copias de todos los partes de trabajo, informes de intervenciones e informes periódicos de estado que se vayan generando en los términos fijados por el RITE. Los registros de las actuaciones se conservarán durante 5 años.

Esta información tendrá una utilidad muy importante si se recopila y ordena con el cuidado necesario y sobre todo se utiliza en sistema GMAO (gestión de mantenimiento asistida por ordenador) ya que no solamente servirá para tener permanentemente informados a las propiedades y usuarios sobre su instalación, sino que también, si la información se utiliza de forma conveniente y profesional, hará posible la optimización permanente de los programas y gamas de servicio, corrigiendo las desviaciones técnicas como económicas que se vayan registrando.

Éste es precisamente el objetivo principal de la implementación de un PMP.

PROGRAMA DE GESTIÓN ENERGÉTICA (PGE)

La empresa mantenedora realizará un análisis y evaluación periódica del rendimiento de los equipos generadores de calor en función de su potencia térmica nominal instalada, midiendo y registrando los valores, de acuerdo con las operaciones y periodicidades que se deberán mantener dentro de los límites admisibles de buen funcionamiento.  La periodicidad está fijada en la IT 3.4.1. e IT 3.4.2. del RITE.

Se  deberá también llevar un registro de las mediciones de algunos parámetros de los generadores de calor y los de frío  con el fin de evaluar periódicamente la eficiencia energética de estos equipos.

Para las instalaciones solares térmicas de más de 20 m2 de superficie de captación la empresa de mantenimiento realizará mediciones del consumo de agua caliente sanitaria y de la contribución solar. Una vez al año se comprobará el cumplimiento de la exigencia de la sección HE4 del CTE.

Es importante destacar que la empresa mantenedora deberá realizar un seguimiento de la evolución del consumo de energía y de agua para instalaciones de más de 70 kW térmicos. El fin es el de detectar posibles desviaciones de los valores iniciales y tomar las medidas correctoras necesarias.

Fuentes:

http://www.idae.es. Guía técnica de mantenimiento de instalaciones térmicas

marcos

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