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Alcance de una Inspección Técnica de Edificios (ITE)

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En este artículo haremos una somera descripción de los trabajos a realizar en una Inspección Técnica de Edificios, sin tener en cuenta una zona concreta; pues las exigencias y alcance de su desarrollo viene determinado por la regulación de cada comunidad autónoma y municipio donde se lleve a cabo.

Para ello, en la siguiente relación detallada, se resumen los puntos que considero pueden ser más relevantes.

Antes de nada, será necesario proceder a redactar un contrato por el cual se otorgue al técnico el permiso necesario para el acceso a las dependencias que sean objeto de la inspección, así como a la realización de posibles catas, pruebas de carga, ensayos sobre muestras extraídas.

Identificación del edificio

En cuanto a sus datos físicos y jurídicos,

  • Localización
  • Población
  • Dirección
  • Referencia catastral
  • Datos de registro
  • Identificación de la propiedad: representante legal.

Descripción del edificio

En cuanto a la información que puede ser relevante y que podemos extraer de los Archivos Municipales, Colegios Profesionales, vecinos…

  • Edad
  • Características
  • Proceso constructivo
  • Usos, actuales y anteriores
  • Reformas
  • Incendios
  • Derribos

Situación urbanística

Clasificar la edificación con relación al planeamiento urbanístico; determinando si está dentro de una zona protegida, catalogada, fuera de ordenación, Área de Reforma Integral…

Composición constructiva

La composición constructiva del edificio objeto de la inspección técnica:

  • Superficie de la parcela donde se ubica
  • Número de plantas
  • Superficie edificada por plantas; bajo y sobre rasante
  • Definición de usos: garajes, oficinas, trasteros, viviendas, locales comerciales u otros usos
  • Descripción de elementos comunes: medianerías, vigas pasantes, garajes compartidos, instalaciones.

Su composición constructiva, con información sobre el estado en el que se encuentran los diferentes elementos del sistema constructivo:

  • Cimentación (superficial o profunda), muros de contención, soleras
  • Estructuras, definición y tipo
  • Fachada: tipo, composición y orientación, elementos colgantes (carteles, equipos), voladizos
  • Patios interiores
  • Cubierta: identificación, sistema (plana, inclinada, invertida, transitable), componentes (teja cerámica, hormigón, pizarra, chapas fibrocemento), elementos (chimeneas, casetones), sistemas con anclajes (pararrayos, antenas)
  • Instalaciones: acometidas, arquetas, albañales, equipos de aire acondicionado, abastecimiento y saneamiento, gas, climatización (estabilidad de las máquinas, soportes), contadores, equipos de presión, depósitos, ascensores (comprobación revisiones), electricidad.
  • En algunos casos, según ordenanzas, acabados interiores y exteriores, ficha energética.

Revisión general de elementos comunes, incluso privativos, si se tiene constancia de una instalación deficiente.

Análisis organoléptico

  • Deformaciones estructurales
  • Grietas
  • Decoloraciones y desconchones
  • Movimientos del edificio
  • Aplacados con grapas en mal estado
  • Corrientes de aire
  • Roedores
  • Xilófagos, hongos
  • Chasquidos
  • Humedades y condensaciones
  • Fugas de gas
  • Falta de estanqueidad en la red de tuberías de desagüe
  • Elementos sueltos o huecos, falta de fijación

Por supuesto, cada edificio presentará sus peculiaridades propias, que será necesario reseñar.

Informe

Todo esto se complementará con una documentación gráfica y, en su caso, una valoración y alcance de los daños. Para llevar a cabo estas labores, precisaremos utilizar un equipo que, para un caso normal, constará de: indumentaria adecuada, carpeta de notas, cámara fotográfica, metro, cinta, nivel, plomada, fisurómetro, humedímetro, brújula, esclerómetro, cámara termográfica, linterna, punzón…

Además, también es probable la intervención de: laboratorios, trabajos en vertical, Organismos de Control Autorizado, plataformas elevadoras…

marcos

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