Servicios Integrales de Ingeniería Industrial

En este artículo haremos una somera descripción de los trabajos a realizar en una Inspección Técnica de Edificios, sin tener en cuenta una zona concreta; pues las exigencias y alcance de su desarrollo viene determinado por la regulación de cada comunidad autónoma y municipio donde se lleve a cabo.

Para ello, en la siguiente relación detallada, se resumen los puntos que considero pueden ser más relevantes.

Antes de nada, será necesario proceder a redactar un contrato por el cual se otorgue al técnico el permiso necesario para el acceso a las dependencias que sean objeto de la inspección, así como a la realización de posibles catas, pruebas de carga, ensayos sobre muestras extraídas.

Identificación del edificio

En cuanto a sus datos físicos y jurídicos,

• Localización
• Población
• Dirección
• Referencia catastral
• Datos de registro
• Identificación de la propiedad: representante legal.

Descripción del edificio

En cuanto a la información que puede ser relevante y que podemos extraer de los Archivos Municipales, Colegios Profesionales, vecinos…

• Edad
• Características
• Proceso constructivo
• Usos, actuales y anteriores
• Reformas
• Incendios
• Derribos

Situación urbanística

Clasificar la edificación con relación al planeamiento urbanístico; determinando si está dentro de una zona protegida, catalogada, fuera de ordenación, Área de Reforma Integral…

Composición constructiva

La composición constructiva del edificio objeto de la inspección técnica:

• Superficie de la parcela donde se ubica
• Número de plantas
• Superficie edificada por plantas; bajo y sobre rasante
• Definición de usos: garajes, oficinas, trasteros, viviendas, locales comerciales u otros usos
• Descripción de elementos comunes: medianerías, vigas pasantes, garajes compartidos, instalaciones.

Su composición constructiva, con información sobre el estado en el que se encuentran los diferentes elementos del sistema constructivo:

• Cimentación (superficial o profunda), muros de contención, soleras
• Estructuras, definición y tipo
• Fachada: tipo, composición y orientación, elementos colgantes (carteles, equipos), voladizos
• Patios interiores
• Cubierta: identificación, sistema (plana, inclinada, invertida, transitable), componentes (teja cerámica, hormigón, pizarra, chapas fibrocemento), elementos (chimeneas, casetones), sistemas con anclajes (pararrayos, antenas)
• Instalaciones: acometidas, arquetas, albañales, equipos de aire acondicionado, abastecimiento y saneamiento, gas, climatización (estabilidad de las máquinas, soportes), contadores, equipos de presión, depósitos, ascensores (comprobación revisiones), electricidad.
• En algunos casos, según ordenanzas, acabados interiores y exteriores, ficha energética.

Revisión general de elementos comunes, incluso privativos, si se tiene constancia de una instalación deficiente.

Análisis organoléptico

• Deformaciones estructurales
• Grietas
• Decoloraciones y desconchones
• Movimientos del edificio
• Aplacados con grapas en mal estado
• Corrientes de aire
• Roedores
• Xilófagos, hongos
• Chasquidos
• Humedades y condensaciones
• Fugas de gas
• Falta de estanqueidad en la red de tuberías de desagüe
• Elementos sueltos o huecos, falta de fijación

Por supuesto, cada edificio presentará sus peculiaridades propias, que será necesario reseñar.

Informe

Todo esto se complementará con una documentación gráfica y, en su caso, una valoración y alcance de los daños. Para llevar a cabo estas labores, precisaremos utilizar un equipo que, para un caso normal, constará de: indumentaria adecuada, carpeta de notas, cámara fotográfica, metro, cinta, nivel, plomada, fisurómetro, humedímetro, brújula, esclerómetro, cámara termográfica, linterna, punzón…

Además, también es probable la intervención de: laboratorios, trabajos en vertical, Organismos de Control Autorizado, plataformas elevadoras…